TOD:2023年广州楼市半年报出炉！中心区域成交稳中向好_TODTOD币

来源：凤凰网房产广州站

2023年上半年，广州商品房新增供应374万㎡，是自2018年来首次低于400万㎡水平，新房成交448万㎡，连续18个月平均月度网签水平维持在70万㎡左右，堪称15年来最长的“筑底”期。其中，2023年5-6月周均成交同比下降20％，超跌明显。

2022年1月-2023年6月在经济趋势和房企债务危机下历经18个月网签70万㎡的筑底期

供求、二手、购买力三向承压

具体来看，2023年上半年的新房市场呈现三大特征，一是市场供求量都处于“阶段性超跌”的筑底期；二是受二手市场影响加剧；三则是购买力聚集“优势地段”，仅中心城区市场仍有增长。

如果说，2023年1-3月是疫后需求的一定释放，那与之相较，4月份买家的态度则多了几分犹豫，市场负面情绪下，不少买家落入观望状态。

数据：加密公司在2022年第一季度共筹集125亿美元:4月14日消息，Block Research对区块链私人融资以及并购 (M&A) 的审查显示，风险投资公司在2022年前三个月投资了创纪录的125亿美元，比2021年第一季度增长了220%。（CoinGape）[2022/4/14 14:25:04]

2023年4月后，人民币兑美元汇率贬值和房企债务风险持续显露两大因素下，国内宏观经济呈现复苏放缓趋势，直接动摇了买家入市信心，打断了疫后市场修复进程，甚至交易水平低于去年同期水平。

如图，2023年1-3月在疫情和春节后，购买需求释放显著

2023年第二季度，广州全市推新去化率仅为21％，远低于2021年的年均去化率45％和2022年的年均去化率34％。一方面，房企在未获得经济明晰利好风向之前，营销措施和土储情况都偏向谨慎保守，慎重控制成本空间；另一方面，需求端上刚需买家同样对经济市场抱有明显担忧。两相结合，市场供求双方胶着状态恐难突破。

Gate.io Startup 首发项目SMTY最高涨幅达2021.2%:据Gate.io芝麻开门行情显示，截至今日14:10，Gate.io Startup 首发项目SMTY24H最高涨幅2021.2%，最高价格10.606美元，为首发认购价格2美元的5倍，当前价格为1.967美元，24H现货交易量达467.25万美元。近期行情波动较大，请注意控制风险。[2021/4/28 21:07:00]

二手市场方面，出于“卖一买一”的置换需求，二手卖家放盘量高达20万套，同增15-20％，但实际成交却同比下降了15％，二手买家“从看楼到成交”的时长也由以往的2个月增长至3-4个月。供旺需弱的情况下，二手市场的议价空间由原来的中心区3％扩至5-8％，郊区5-8％扩至10％以上。

与此同时，二手房放盘的增量也倒逼回一手房开始实施更加积极的营销措施。

声音 | 中国证券报：2020年区块链或开始集中落地:1月21日，中国证券报刊文称，截至1月20日，37家区块链概念上市公司披露了2019年业绩预告，超过7成公司预喜。业内人士表示，区块链已具备大规模应用基础。随着区块链向政务、贸易金融、仓储物流等多个领域延伸，2020年或开始集中落地。[2020/1/21]

其中，珠实、万科和中海均给出了不同程度的一口价、特价单位，除中海观云府外，珠江花城、天河壹品、珠江花屿花城、万汇天地·臻园、万科·黄埔新城、万科·都会四季、中海·观澔府以及中海江泰里均开放了渠道和全民营销政策。此外，天河壹品和万科·黄埔新城为助力改善客群“卖一买一”，还提供了旧房评估、专业咨询等特别服务。

当然，受二手市场影响最大的还是外围郊区。在中心区，一二手房无论是楼龄、产品户型还是配套服务差异尚且较大，而郊区次新房和一手房则相近无几。从上半年广州各版块的价格变动来看，下跌主要发生在增城和花都两大区域。尤其是增城的永宁和荔城、花都的迎宾大道共三大板块，持续跌势贯穿2023半年周期。

声音 | 分析师：2020年山寨币上涨将由积累大量流通供应的团队、集团和交易所完成，而非散户:加密货币分析师Mac发推称，我相信2020年最大的山寨币上涨不会是通过散户完成的，而是那些积累了很大比例流通供应量的团队、集团和交易所。发现分配和积累之间的差异是很棘手的。大多数的促销、营销噱头、交易挑战都是为了尽可能多地向散户分配代币。友情提示：每个人都想在这里赚钱，但在这个食物链中，散户排在最后。[2019/9/13]

总的来说，近阶段的广州新房市场将从过往的“中心升、近郊稳、远郊跌”聚合至仅中心区域优势地段稳中向好的“两级分化”结构。

区域优质资产“韧性”十足

从广州市分区域来看，中心区“坚挺有弹性”的上半年大部分项目价格走稳。其中，一季度白云和荔湾部分偏冷的项目启动了“特价让利出货”，优惠幅度集中3-5％，促销成效显著直接影响到相关项目二季度的优惠解除。

与此同时，有如荔湾白鹅潭悦府、琶洲南TOD、琶洲樾等多个优质景观资源项目在推售中受到市场热捧，1000万以上的成交占比首次突破4成，500-800万供货紧缺。

此外，在中心区“天花板”天河，保利天瑞等多个千万级全新盘入市后成交良好，区域供求同比均涨超6成，热点板块较以往增多，2000万以上豪宅有4个上榜成交前10，800万以下供求矛盾反而更为突出。

值得注意的是，保利天瑞首开价仅“7字头”，去化7成不可谓不快。加上2023年春节过后，城投珠江天河壹品、珠江花城及保利天汇等传统热销项目供货量放缓，区域新货剩下的多为800万以上产品，因而区域整体来看，新货去化还是下降了46％。

而广州近郊黄埔、番禺两区则面临供需两弱的问题。黄埔受标杆“热盘”缺货和科学城东受二手市场挤压影响，整体供求同比下跌1成左右。具体来看，缺货的“热盘”为万科城市之光和富颐华庭。而受而受挤压的科学城东、科学城、黄陂等板块成交下滑则拖动了市场的整体情况，相关项目在成交前10榜排名中滑落数位，而黄埔新城等低总价、大体量项目则成交攀升。

番禺方面，区域整体供应同比略减1成，成交受越秀和樾府等热盘二季度缺货及项目促销力度不足影响。市场供求热点集中万博汉溪长隆、广州新城、广州南站3个板块。“品牌大盘+交通/生活配套较优”的项目成交稳定，如耀胜新世界、星瀚、瑞麓府、星寰、悦公馆、亚运城等。

最后来看看远郊，总价低、配套优的项目依然有一定市场。从近两年远郊半年度成交数据来看，增城、南沙、花都三大区域低总价项目稳中有进。其中，增城150万以下成交占比为37％，南沙150-300万成交占比49％，花都150-200万成交占比为23％。

价格表现方面，近两年远郊项目价格环比在2022年6月已达高峰，增长率高达37％，其后一路下降20％、9％至2023年6月的10％。2023年后，远郊库存开始高位回落，受益于竞争压力趋缓，项目降价压力得以缓减，降价出货的项目显著减少。

“阶段性超跌”有宏观经济下行的影响，也有实体产业利润再度压缩的因素，但未来的市场趋势依然有回升的可能。

一来，政策面上继续维护市场的决心依然较大；二来，从市场自身发展来看，中心城区优质物业的资产较为稳健，而近郊和远郊在一段库存承压期后已出现回暖迹象，2023年6月相关区域商品住宅库存面积为579万㎡，较去年底下降11%，近20个月来首次低于600万㎡。

物极必反，筑底回升。经过南沙、花都、从化等地的进一步调价，积极去化后，广州下半年度新房市场有望回到一定成交水平。

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